眞鍋泰治税理士事務所

14 土地家屋の評価

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14 土地家屋の評価

14 土地家屋の評価

2024/08/01

 横浜をはじめ、川崎、相模原、その他神奈川県下を中心に、相続、贈与に取り組む税理士の眞鍋です。英語対応をしておりますので、外国の方につきましても、お任せください。

 本日は、相続に際してほぼ必ず問題となります、土地家屋の評価方法について説明します。葬式費用について、お問い合わせの多いポイントを説明します。

(今回の解説に用いる図表や設例は、国税庁のWebサイトによります)

1.概要

 相続や贈与などにより取得した土地や家屋の相続税や贈与税を計算するときには、これらの土地や家屋を評価する必要があります。

 基本的には、土地は国税庁が定めた「路線価(市街化調整区域等では「固定資産税評価額と倍率」)」、家屋については「固定資産税評価額」を用いることとなります。

 ただし、土地につきましては、路線価を基本としつつも、不整形地や奥行等様々な補正が入ります。借地権等の権利が関与する場合もあります。更に、マンションについては、新たに、区分所有補正率が適用となります。

 また、土地については、小規模宅地の特例の適用も検討が必要となります。

  •  このように、土地家屋については、相続財産に占める評価額が大きい上に、評価や特例の適用が複雑なものとなりますので、税理士等の専門家へ相談することが望ましいです。

2.土地

 土地は、原則として、宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。

 土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

 イ 路線価方式

   路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。基本的には、市街化区域に

  ある土地の評価方法となります。

   路線価とは、国税庁が定めた、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たり

  の価額のことで、千円単位で表示しています。

   路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率など

  の各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

 ロ 倍率方式

   倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。基本的には、市街化調整区域

  にある土地の評価方法となります。

   倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所や、市(区)

  役所または町村役場で確認してください。)に一定の倍率を乗じて計算します。

   なお、路線価図および評価倍率表ならびにそれぞれの見方は、国税庁Webサイトで閲覧できます。

3.家屋

 固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。

 したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

4.その他

 イ 賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

 ロ 相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合には、限度面積までの部分についてその評価額の一定割合を減額する相続税の特例があります(小規模宅地の特例)。

 ハ 負担付贈与あるいは個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは、通常の取引価額によって評価します。

5.マンションの評価方法

 マンションは、区分所有法のもと、敷地利用権(土地部分)の価額と区分所有権(家屋部分)の価額の合計額により評価します。

 具体的には、まず、次のとおり、敷地利用権(土地部分)の価額についてはマンションの敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて計算し、区分所有権(家屋部分)の価額については固定資産税評価額により計算します。

 ただし、令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した「居住用の区分所有財産」(いわゆる分譲マンション)については、それぞれの価額に区分所有補正率を乗じて計算し、その合計額により評価する場合があります。

(1)マンションの敷地利用権(土地部分)の価額

【登記事項証明書の例】

<計算方法>

 1 マンションの敷地全体の価額を計算します。

        500千円×3,500.00㎡=1,750,000千円

 2 敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて敷地利用権の価額を計算します。

        1,750,000千円×1,050,000分の6,300=10,500千円

(2)区分所有権(家屋部分)の価額

【課税明細書(固定資産税)の例】

<計算方法>

固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。

     4,000,000円×1.0=4,000,000円

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